Polskie banki udzielają kredytów hipotecznych obywatelom Ukrainy, ale nie wszystkie i nie przy każdym statusie pobytu. W 2026 r. kredyt hipoteczny dla osób z Ukrainy jest dostępny pod warunkiem posiadania karty pobytu, dochodów w złotych i wkładu własnego minimum 10–20%. Sam numer PESEL z oznaczeniem UKR, choć daje prawo do pracy i pobytu, w praktyce większości banków nie wystarcza do złożenia wniosku hipotecznego. Od 4 maja 2026 r. obywatele Ukrainy z PESEL UKR mogą jednak wnioskować o nową kartę pobytu CUKR, ważną przez 3 lata, która rozwiązuje większość problemów ze statusem pobytu na potrzeby banku.
Kto może ubiegać się o kredyt hipoteczny w Polsce?
Polskie prawo nie zabrania udzielania kredytów hipotecznych obcokrajowcom. Banki oceniają wniosek Ukraińca na podstawie tych samych kryteriów co wniosek polskiego klienta: zdolności kredytowej, historii finansowej i wartości nieruchomości. Różnica sprowadza się do dokumentacji i wymogów dotyczących statusu pobytu.
Wspólne wymagania formalne niezależnie od banku:
- ważny paszport biometryczny lub paszport zagraniczny
- karta pobytu czasowego lub stałego (w tym karta CUKR)
- numer PESEL
- rachunek bankowy w polskim banku, na który wpływa wynagrodzenie
- udokumentowane zatrudnienie w Polsce z dochodem w złotych
- zdolność kredytowa oceniana przez bank
Jakie dokumenty są potrzebne do wniosku?
Dokumentacja dzieli się na dwa zestawy: potwierdzający tożsamość i pobyt oraz potwierdzający dochody.
Dokumenty dotyczące tożsamości i pobytu:
- ważny paszport
- karta pobytu czasowego, stałego lub karta CUKR
- dokument nadania numeru PESEL
- zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości wynagrodzenia od pracodawcy
- wyciągi z konta bankowego za ostatnie 3–12 miesięcy (różne banki mają różne wymagania)
- zeznanie podatkowe PIT za poprzedni rok
Dokumenty dochodowe różnią się w zależności od formy zatrudnienia i wybranego banku. Inne dokumenty złoży pracownik etatowy, inne osoba na kontrakcie B2B lub prowadząca JDG. Pełną listę dokumentów wymaganych w danym przypadku ustala ekspert kredytowy po analizie sytuacji.
Dokumenty wydane w Ukrainie wymagają tłumaczenia przysięgłego na język polski.
Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą (JDG) lub rozliczające się w modelu B2B muszą wykazać co najmniej 12 miesięcy działalności w Polsce, a przy rozliczeniu ryczałtowym niektóre banki wymagają 24 miesięcy.
Status UKR a kredyt hipoteczny: co się zmieniło od 2022 r.?
Od początku pełnoskalowej inwazji Rosji na Ukrainę w 2022 r. obywatele Ukrainy przebywający w Polsce mogli korzystać z ochrony tymczasowej i uzyskiwać numer PESEL z oznaczeniem UKR. W 2026 r. sytuacja prawna jest bardziej złożona.
Ochrona tymczasowa została przez Radę UE decyzją nr 2024/1836 przedłużona do 4 marca 2027 r. Od 5 marca 2026 r. obowiązują jednak nowe przepisy, które stopniowo wygaszają specjalne regulacje dla uchodźców z Ukrainy. Osoby, które uzyskały status UKR na podstawie deklaracji, mają obowiązek potwierdzić swoją tożsamość ważnym dokumentem podróży w urzędzie gminy do 31 sierpnia 2026 r. Niewykonanie tego obowiązku oznacza zmianę statusu z UKR na NUE i utratę praw wynikających z ochrony tymczasowej od 1 września 2026 r. Wyjazd z Polski na okres dłuższy niż 30 dni powoduje automatyczne wygaśnięcie ochrony tymczasowej (art. 109b ustawy o udzielaniu ochrony). To istotne dla każdego, kto planuje zaciągnięcie kredytu hipotecznego, bo bank ocenia ryzyko długoterminowego związania klienta z Polską.
Sam status UKR i numer PESEL z tym oznaczeniem są przez większość banków traktowane jako niewystarczająca podstawa do złożenia wniosku hipotecznego. Zdarzają się wyjątki przy bardzo dobrej zdolności kredytowej i historii BIK, ale w praktyce banki oczekują karty pobytu jako dokumentu potwierdzającego stabilne, długoterminowe związanie wnioskodawcy z Polską.
Karta pobytu CUKR – nowa ścieżka od 4 maja 2026 r.
Od 4 maja 2026 r. obywatele Ukrainy z PESEL UKR mogą składać wnioski o nowy typ karty pobytu, oznaczony jako CUKR (z adnotacją „Poprzednio posiadacz ochrony czasowej”). To zezwolenie na pobyt czasowy na specjalnych warunkach, wydawane na 3 lata. Wnioski składa się wyłącznie elektronicznie przez portal Moduł Obsługi Spraw (MOS), po zalogowaniu przez login.gov.pl i z podpisem elektronicznym (profil zaufany, e-dowód lub kwalifikowany podpis).
Dla osoby planującej kredyt hipoteczny karta CUKR ma trzy ważne zalety:
- daje zezwolenie na pobyt na okres 3 lat, czyli z dużym zapasem spełnia bankowy wymóg minimum 6 miesięcy ważności w większości banków; bo mamy bank gdzie karta pobytu w ogóle nie jest wymagana
- pozwala na pełny dostęp do rynku pracy i prowadzenie działalności gospodarczej na takich samych zasadach jak obywatele Polski;
- proces wnioskowania jest w całości online, co skraca czas oczekiwania w porównaniu ze standardową procedurą o kartę czasowego pobytu w urzędzie wojewódzkim.
Aby ubiegać się o kartę CUKR, trzeba posiadać nieprzerwany status UKR przez co najmniej 365 dni i mieć ważny paszport. Status UKR jako taki obowiązuje do 4 marca 2027 r., a karta CUKR zapewnia ciągłość legalnego pobytu po tej dacie.
W praktyce kredytowej w 2026 r. karta CUKR jest dla osób z PESEL UKR najprostszą i najszybszą drogą do spełnienia wymagań banków.
Które banki oferują kredyt hipoteczny obywatelom Ukrainy w 2026 r.?
Oferta banków dla Ukraińców jest zróżnicowana głównie pod względem wymagań dotyczących karty pobytu:
| Bank | Akceptowany typ karty pobytu | Wymagany okres ważności |
| Erste | nie wymagana | – |
| Alior Bank | czasowa lub stała | ważna 6 msc do przodu na dzień złożenia wniosku |
| mBank | czasowa lub stała | ważna minimum 6 miesięcy od dnia podpisania aktu |
| ING Bank Śląski | czasowa lub stała | ważna co najmniej 12 miesięcy do przodu |
| BNP Paribas | czasowa lub stała (preferowana stała) | ważna 3 msc do przodu na dzień złożenia wniosku |
| Millennium | czasowa lub stała | ważna co najmniej 12 miesięcy do przodu |
| Pekao SA | preferowana stała ważna na dzień złożenia wniosku i wypłaty kredytu | indywidualne warunki |
| PKO BP | wyłącznie stała | nie dotyczy |
Karta CUKR z trzyletnim okresem ważności spełnia wymóg minimum 12 miesięcy w ING i Millennium z dużym zapasem.
Warunki banków zmieniają się w czasie, dlatego przed złożeniem wniosku warto skonsultować się z ekspertem kredytowym, który zna aktualne wymagania każdej instytucji i może je porównać w odniesieniu do konkretnej sytuacji klienta.
Ile wynosi wkład własny?
Standardowy wkład własny przy kredycie hipotecznym w Polsce wynosi w 2026 r. minimum 20% wartości nieruchomości, zgodnie z Rekomendacją S KNF. Możliwy jest wkład 10%, jeśli różnicę pokryje ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (NWW).
Mieszkanie czy dom: kiedy potrzebne jest zezwolenie ministerstwa?
Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (odrębna własność lokalu, czyli typowe mieszkanie w bloku lub kamienicy) nie wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Obywatel Ukrainy może kupić takie mieszkanie tak samo jak Polak, wyłącznie na podstawie standardowych czynności notarialnych i bankowych.
Z punktu widzenia ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców kluczowe jest rozróżnienie między samodzielną nieruchomością gruntową a udziałem w gruncie. Zdecydowana większość bliźniaków i domów szeregowych w Polsce jest osadzona na udziałach w nieruchomości wspólnej i nie wymaga zezwolenia. Zezwolenie MSWiA staje się obowiązkowe dopiero przy zakupie domu wolnostojącego z odrębną księgą wieczystą, działki budowlanej lub innej nieruchomości gruntowej. Dotyczy też budowy domu od zera na własnej działce. Zezwolenie jest wydawane w formie decyzji administracyjnej i ważne przez 2 lata od daty wydania.
Wyjątek dotyczy osób przebywających w Polsce przez co najmniej 5 lat na podstawie karty stałego pobytu oraz osób pozostających w związku małżeńskim z obywatelem polskim przez co najmniej 2 lata i posiadających kartę stałego pobytu.
Nieruchomości położone w strefie nadgranicznej wymagają zezwolenia niezależnie od rodzaju, w tym mieszkania. Strefa obejmuje obszar gmin przylegających do granicy państwowej, a na odcinku morskim także do brzegu morskiego, łącznie 12 województw. Do miast objętych tym wymaganiem należą m.in. Gdańsk, Sopot, Gdynia, Świnoujście, Słupsk, Władysławowo, Krynica Morska, Zakopane, Chełm i wiele innych. Pełna lista jest określona w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. (Dz.U. 2001 nr 90 poz. 1002 z późn. zm.). Zezwolenie w strefie przygranicznej nie jest wymagane przy nabyciu mieszkania spółdzielczo-własnościowego.
Dla większości Ukraińców kupujących mieszkanie na kredyt hipoteczny kwestia zezwolenia ministerialnego w ogóle nie wystąpi. Pojawia się głównie przy planach zakupu działki z domem wolnostojącym, budowy od zera lub przy lokalizacji w strefie nadgranicznej, do której należy m.in. Trójmiasto.
Zdolność kredytowa i historia BIK
Zdolność kredytową bank oblicza jednakowo dla Polaków i obcokrajowców: na podstawie dochodów netto, stałych zobowiązań, liczby osób w gospodarstwie domowym i wskaźnika DSTI. Duże znaczenie ma tutaj forma zatrudnienia.
Umowa o pracę na czas nieokreślony daje najlepszą zdolność kredytową. Banki zazwyczaj wymagają minimum 3–6 miesięcy stażu u obecnego pracodawcy. Umowy cywilnoprawne są akceptowane, ale przy dłuższej wymaganej historii wpływów. JDG lub kontrakt B2B wymaga co najmniej 12 miesięcy działalności w Polsce.
Co do zasady banki uwzględniają wyłącznie dochody uzyskiwane i opodatkowane w Polsce, wypłacane w złotych na polskie konto bankowe. Część banków akceptuje jednak dochody zagraniczne w wyjątkowych przypadkach. Najczęściej dotyczy to kierowców międzynarodowych oraz specjalistów IT pracujących na kontrakcie B2B z klientami zagranicznymi. Każdy taki przypadek wymaga indywidualnej oceny i bank musi mieć możliwość weryfikacji źródła dochodu.
BIK (Biuro Informacji Kredytowej) gromadzi historię finansową z polskich banków. Ukrainiec bez historii w BIK startuje z pozycji neutralnej, co nie jest blokadą, ale utrudnia ocenę wiarygodności kredytowej. BIK udostępnia usługę UA Access BIK, która pozwala dołączyć do polskiego raportu BIK dane z ukraińskich biur kredytowych. Może to wzmocnić profil kredytowy osoby, która ma pozytywną historię finansową w Ukrainie.
Jak przebiega cały proces krok po kroku?
Procedura jest identyczna jak dla polskiego kredytobiorcy, z wyjątkiem liczby wymaganych dokumentów.
Krok 1: Wstępna ocena zdolności kredytowej Przed złożeniem formalnego wniosku warto ocenić zdolność kredytową na podstawie aktualnych dochodów, zobowiązań i wartości planowanej nieruchomości. Ekspert kredytowy porówna przy tym warunki banków akceptujących konkretny typ karty pobytu.
Krok 2: Wybór nieruchomości i umowa przedwstępna Umowa przedwstępna z właścicielem lub deweloperem określa cenę, termin i warunki transakcji. Bank wymaga jej kopii jako podstawy do złożenia wniosku kredytowego.
Krok 3: Złożenie wniosku kredytowego Do wniosku dołącza się komplet dokumentów tożsamościowych i dochodowych. Dokumenty ukraińskie jeśli występują wymagają tłumaczenia przysięgłego.
Krok 4: Decyzja kredytowa Zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), bank ma 21 dni na wydanie decyzji od momentu złożenia kompletnego wniosku. Przeciętny czas oczekiwania obecnie wynosi od 2 do 6 tygodni.
Krok 5: Wycena nieruchomości Bank zleca operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowemu. Koszt ponosi kredytobiorca.
Krok 6: Podpisanie umowy kredytowej i aktu notarialnego Umowę kredytową podpisuje się w banku. Następnie przed notariuszem dochodzi do podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności. Jeśli wnioskodawca nie włada językiem polskim, uczestniczy tłumacz przysięgły. Bank przelewa środki bezpośrednio na konto sprzedającego.
Krok 7: Wpis hipoteki do księgi wieczystej Po przeniesieniu własności sąd wpisuje hipotekę do księgi wieczystej jako zabezpieczenie kredytu. Do czasu prawomocnego wpisu bank stosuje ubezpieczenie pomostowe lub wyższe oprocentowanie.
Cały proces, od złożenia wniosku do przekazania kluczy, trwa zwykle 2–3 miesiące.
Czy Ukrainiec może skorzystać z programu rządowego?
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) z gwarancją BGK (Banku Gospodarstwa Krajowego) umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego bez wymaganego wkładu własnego lub z wkładem poniżej standardowego progu. Program jest dostępny dla osób spełniających warunki dochodowe i metrażowe, w tym dla obcokrajowców z legalnym pobytem w Polsce. Maksymalna gwarancja BGK wynosi 100 tys. zł i łącznie z wkładem własnym kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tys. zł. Program przewiduje też tzw. spłatę rodzinną: 20 tys. zł za drugie dziecko i 60 tys. zł za trzecie lub kolejne.
Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu zdolności kredytowej i wyborze banku, który sfinansuje zakup mieszkania dla obywatela Ukrainy? Bezpłatnie porównam oferty i przeprowadzę Cię przez cały proces.
Kontakt: 728 757 035
Najczęściej zadawane pytania
Czy bez karty pobytu Ukrainiec może dostać kredyt hipoteczny?
W zdecydowanej większości banków nie. Sam status UKR i numer PESEL z tym oznaczeniem rzadko wystarczają, choć zdarzają się pojedyncze wyjątki przy bardzo dobrej zdolności kredytowej. Standardową ścieżką jest karta pobytu czasowego, stałego lub nowa karta CUKR (dostępna od 4 maja 2026 r. dla osób z PESEL UKR).
Czy dochody z Ukrainy są brane pod uwagę przy ocenie zdolności?
Zasadniczo nie. Banki uwzględniają przede wszystkim dochody uzyskiwane i opodatkowane w Polsce, wypłacane w złotych na polskie konto bankowe. Dochody zagraniczne są akceptowane wyjątkowo, najczęściej w przypadku kierowców międzynarodowych i specjalistów IT na kontraktach B2B z klientami zagranicznymi, i wymagają indywidualnej oceny.
Czy podpisanie aktu notarialnego wymaga tłumacza?
Tak, jeśli wnioskodawca nie włada językiem polskim. Tłumacz przysięgły uczestniczy w podpisaniu aktu i tłumaczy jego treść na bieżąco.
Czy do zakupu mieszkania potrzebne jest zezwolenie ministerstwa?
Przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego: nie. Przy zakupie domu wolnostojącego z odrębną księgą wieczystą, działki budowlanej lub nieruchomości gruntowej: tak, wymagana jest zgoda MSWiA. Nieruchomości w strefie nadgranicznej wymagają zezwolenia, wyjątkiem są mieszkania spółdzielczo-własnościowe.
Czy Ukrainiec może wziąć kredyt bez wkładu własnego?
W standardowej ofercie bankowej nie. Możliwość kredytu bez wkładu własnego daje wyłącznie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją BGK, jeśli spełnione są warunki dochodowe i metrażowe programu. Alternatywnie wkładem własnym może być wartość posiadanej już działki budowlanej (po wycenie przez rzeczoznawcę bankowego).
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), art. 14
- Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie wykazu obszarów, na których cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości (Dz.U. 2001 nr 90 poz. 1002 z późn. zm.)
- Rekomendacja S KNF dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, knf.gov.pl
- BIK: Jak kupić mieszkanie lub dom w Polsce, bik.pl/poradnik-bik/jak-kupic-mieszkanie-lub-dom-w-polsce
- Urząd do Spraw Cudzoziemców, informacja o karcie pobytu CUKR od 4 maja 2026 r.
- gov.pl: Przedłużenie obowiązywania zaświadczeń o objęciu ochroną czasową do 4 marca 2027 r., gov.pl/web/ochrona
- Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych, Mapa Drogowa WIBOR → POLSTR
- NBP: Komunikat RPP po posiedzeniu 5–6 maja 2026 r.