Польські банки надають іпотечні кредити громадянам України, але не всі і не за будь-якого статусу перебування. У 2026 р. іпотечний кредит для осіб з України доступний за умови наявності картки побиту, доходів у злотих і власного внеску мінімум 10–20%. Сам номер PESEL з позначкою UKR, хоча й дає право на роботу та перебування, на практиці в більшості банків не є достатньою підставою для подачі іпотечної заявки. З 4 травня 2026 р. громадяни України з PESEL UKR можуть, однак, подавати заяви на нову картку побиту CUKR, дійсну протягом 3 років, яка вирішує більшість проблем зі статусом перебування для потреб банку.
Хто може подавати заявку на іпотечний кредит у Польщі?
Польське законодавство не забороняє надавати іпотечні кредити іноземцям. Банки оцінюють заявку громадянина України за тими самими критеріями, що й заявку польського клієнта: кредитоспроможність, фінансова історія та вартість нерухомості. Різниця зводиться до документації та вимог щодо статусу перебування.
Загальні формальні вимоги незалежно від банку:
- дійсний біометричний паспорт або закордонний паспорт
- картка побиту тимчасового або постійного проживання (у тому числі картка CUKR)
- номер PESEL
- банківський рахунок у польському банку, на який надходить заробітна плата
- підтверджене працевлаштування в Польщі з доходом у злотих
- кредитоспроможність, що оцінюється банком
Які документи потрібні для заявки?
Документація поділяється на два пакети: той, що підтверджує особу та перебування, і той, що підтверджує доходи.
Документи щодо особи та перебування:
- дійсний паспорт
- картка побиту тимчасового, постійного проживання або картка CUKR
- документ про надання номера PESEL
Документи про доходи:
Документи про доходи відрізняються залежно від форми зайнятості та обраного банку. Різні документи подає найманий працівник, інші — особа на контракті B2B або ФОП. Повний перелік документів, необхідних у конкретному випадку, визначає кредитний експерт після аналізу ситуації.
Документи, видані в Україні, потребують нотаріально засвідченого перекладу польською мовою.
Особи, які провадять одноосібну господарську діяльність (ФОП) або працюють за моделлю B2B, мають підтвердити щонайменше 12 місяців діяльності в Польщі, а при розрахунку за фіксованою ставкою деякі банки вимагають 24 місяці.
Статус UKR та іпотечний кредит: що змінилося з 2022 р.?
З початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну у 2022 р. громадяни України, які перебували в Польщі, могли користуватися тимчасовим захистом і отримувати номер PESEL з позначкою UKR. У 2026 р. правова ситуація є складнішою.
Тимчасовий захист був продовжений Радою ЄС рішенням № 2024/1836 до 4 березня 2027 р. З 5 березня 2026 р. набули чинності нові положення, які поступово згортають спеціальні регулювання для біженців з України. Особи, які отримали статус UKR на підставі декларації, зобов’язані підтвердити свою особу дійсним документом для подорожей в органі гміни до 31 серпня 2026 р. Невиконання цього обов’язку означає зміну статусу з UKR на NUE та втрату прав, що випливають із тимчасового захисту, з 1 вересня 2026 р. Виїзд із Польщі на строк понад 30 днів автоматично призводить до припинення тимчасового захисту (ст. 109b закону про надання захисту). Це важливо для кожного, хто планує взяти іпотечний кредит, адже банк оцінює ризик довгострокового зв’язку клієнта з Польщею.
Сам статус UKR і номер PESEL з цим позначенням більшість банків розглядає як недостатню підставу для подачі іпотечної заявки. Трапляються винятки при дуже хорошій кредитоспроможності та історії BIK, але на практиці банки очікують картки побиту як документа, що підтверджує стабільний, довгостроковий зв’язок заявника з Польщею.
Картка побиту CUKR — новий шлях з 4 травня 2026 р.
З 4 травня 2026 р. громадяни України з PESEL UKR можуть подавати заяви на новий тип картки побиту з позначкою CUKR (з анотацією «Раніше мав тимчасовий захист»). Це дозвіл на тимчасове перебування на спеціальних умовах, що видається на 3 роки. Заяви подаються виключно в електронному вигляді через портал Moduł Obsługi Spraw (MOS) після авторизації через login.gov.pl та з електронним підписом (профіль довіри, е-посвідчення або кваліфікований підпис).
Для особи, яка планує іпотечний кредит, картка CUKR має три важливі переваги:
- надає дозвіл на перебування строком на 3 роки, тобто з великим запасом задовольняє банківську вимогу мінімум 6 місяців дійсності в більшості банків; деякі банки взагалі не вимагають картки побиту;
- дає повний доступ до ринку праці та провадження господарської діяльності на тих самих умовах, що й для громадян Польщі;
- процес подачі заяви повністю онлайн, що скорочує час очікування порівняно зі стандартною процедурою отримання картки тимчасового перебування у воєводському управлінні.
Щоб отримати картку CUKR, необхідно мати безперервний статус UKR протягом щонайменше 365 днів і дійсний паспорт. Статус UKR діє до 4 березня 2027 р., а картка CUKR забезпечує безперервність законного перебування після цієї дати.
На практиці у 2026 р. картка CUKR для осіб із PESEL UKR є найпростішим і найшвидшим шляхом до виконання банківських вимог.
Які банки пропонують іпотечні кредити громадянам України у 2026 р.?
Пропозиції банків для українців різняться передусім щодо вимог до картки побиту:
| Банк | Прийнятний тип картки побиту | Необхідний строк дійсності |
|---|---|---|
| Erste | не вимагається | — |
| Alior Bank | тимчасова або постійна | дійсна 6 місяців наперед на день подачі заяви |
| mBank | тимчасова або постійна | дійсна мінімум 6 місяців від дня підписання акту |
| ING Bank Śląski | тимчасова або постійна | дійсна щонайменше 12 місяців наперед |
| BNP Paribas | тимчасова або постійна (перевага — постійна) | дійсна 3 місяці наперед на день подачі заяви |
| Millennium | тимчасова або постійна | дійсна щонайменше 12 місяців наперед |
| Pekao SA | перевага — постійна, дійсна на день подачі заяви та виплати кредиту | індивідуальні умови |
| PKO BP | виключно постійна | не застосовується |
Картка CUKR з трирічним строком дійсності з великим запасом задовольняє вимогу мінімум 12 місяців в ING і Millennium. Деякі банки взагалі не вимагають картки побиту.
Умови банків змінюються з часом, тому перед подачею заяви варто проконсультуватися з кредитним експертом, який знає актуальні вимоги кожної установи та може порівняти їх стосовно конкретної ситуації клієнта.
Який розмір власного внеску?
Стандартний власний внесок при іпотечному кредиті в Польщі у 2026 р. становить мінімум 20% вартості нерухомості відповідно до Рекомендації S KNF. Можливий внесок 10%, якщо різницю покриє страхування низького власного внеску (NWW).
Квартира чи будинок: коли потрібен дозвіл міністерства?
Купівля самостійного житлового приміщення (відокремлена власність приміщення, тобто типова квартира в багатоквартирному або кам’яному будинку) не потребує дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації. Громадянин України може придбати таку квартиру так само, як поляк, виключно на підставі стандартних нотаріальних і банківських процедур.
З точки зору закону про придбання нерухомості іноземцями ключовим є розрізнення між самостійною земельною нерухомістю та часткою в земельній ділянці. Переважна більшість таунхаусів і рядових будинків у Польщі розташована на частках у спільній нерухомості й не потребує дозволу. Дозвіл MSWiA стає обов’язковим лише при купівлі окремого будинку з власною книгою реєстрації, будівельної ділянки або іншої земельної нерухомості. Це стосується також будівництва будинку з нуля на власній ділянці. Дозвіл видається у формі адміністративного рішення та дійсний протягом 2 років від дати видачі.
Виняток стосується осіб, які перебувають у Польщі щонайменше 5 років на підставі картки постійного перебування, а також осіб, які перебувають у шлюбі з громадянином Польщі щонайменше 2 роки та мають картку постійного перебування.
Нерухомість, розташована в прикордонній зоні, вимагає дозволу незалежно від виду, у тому числі квартири. Зона охоплює терени гмін, що прилягають до державного кордону, а на морській ділянці також до морського берега, разом 12 воєводств. До міст, на які поширюється ця вимога, належать зокрема Гданськ, Сопот, Гдиня, Свіноуйсьце, Слупськ, Владиславово, Крінка Морська, Закопане, Хелм та багато інших. Повний перелік визначений у Розпорядженні Міністра внутрішніх справ і адміністрації від 29 серпня 2001 р. (Dz.U. 2001 nr 90 poz. 1002 з подальшими змінами). Дозвіл у прикордонній зоні не вимагається при придбанні кооперативної квартири з правом власності.
Для більшості українців, які купують квартиру в іпотеку, питання міністерського дозволу взагалі не виникне. Воно з’являється переважно при планах купити ділянку з окремим будинком, будувати з нуля або при розташуванні в прикордонній зоні, до якої належить зокрема Тримісто.
Кредитоспроможність та історія BIK
Кредитоспроможність банк розраховує однаково для поляків і іноземців: на підставі чистого доходу, постійних зобов’язань, кількості осіб у домогосподарстві та показника DSTI. Важливу роль відіграє форма зайнятості.
Безстрокова трудова угода дає найкращу кредитоспроможність. Банки зазвичай вимагають мінімум 3–6 місяців стажу у поточного роботодавця. Цивільно-правові договори приймаються, але за умови довшої необхідної історії надходжень. ФОП або контракт B2B вимагає щонайменше 12 місяців діяльності в Польщі.
Як правило, банки враховують виключно доходи, отримані й оподатковані в Польщі, що виплачуються у злотих на польський банківський рахунок. Частина банків у виняткових випадках приймає іноземні доходи. Найчастіше це стосується міжнародних водіїв та IT-спеціалістів, які працюють за контрактом B2B із зарубіжними клієнтами. Кожен такий випадок потребує індивідуальної оцінки, і банк повинен мати можливість верифікувати джерело доходу.
BIK (Бюро кредитної інформації) накопичує фінансову історію з польських банків. Українець без історії в BIK починає з нейтральної позиції, що не є перешкодою, але ускладнює оцінку кредитної надійності. BIK надає послугу UA Access BIK, яка дозволяє додати до польського звіту BIK дані з українських кредитних бюро. Це може зміцнити кредитний профіль особи, яка має позитивну фінансову історію в Україні.
Як виглядає весь процес крок за кроком?
Процедура ідентична до тієї, що застосовується для польського позичальника, за винятком кількості необхідних документів.
Крок 1: Попередня оцінка кредитоспроможності Перед формальною подачею заяви варто оцінити кредитоспроможність на підставі поточних доходів, зобов’язань і вартості планованої нерухомості. Кредитний експерт при цьому порівняє умови банків, які приймають конкретний тип картки побиту.
Крок 2: Вибір нерухомості та попередній договір Попередній договір із власником або забудовником визначає ціну, строк і умови угоди. Банк вимагає його копії як підстави для подачі кредитної заяви.
Крок 3: Подача кредитної заяви До заяви додається повний пакет документів щодо особи та доходів. Українські документи, якщо такі є, потребують нотаріально засвідченого перекладу.
Крок 4: Кредитне рішення Відповідно до ст. 14 Закону від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит (Dz.U. 2017 poz. 819 з подальшими змінами), банк має 21 день на винесення рішення з моменту подачі повної заяви. Середній час очікування наразі становить від 2 до 6 тижнів.
Крок 5: Оцінка нерухомості Банк замовляє оціночний звіт у ліцензованого оцінювача майна. Витрати несе позичальник.
Крок 6: Підписання кредитного договору та нотаріального акту Кредитний договір підписується в банку. Потім перед нотаріусом відбувається підписання нотаріального акту передачі права власності. Якщо заявник не володіє польською мовою, бере участь присяжний перекладач. Банк перераховує кошти безпосередньо на рахунок продавця.
Крок 7: Внесення іпотеки до земельного реєстру Після передачі права власності суд вносить іпотеку до земельного реєстру як забезпечення кредиту. До набрання законної сили цим записом банк застосовує перехідне страхування або вищу відсоткову ставку.
Весь процес від подачі заяви до передачі ключів зазвичай займає 2–3 місяці.
Чи може українець скористатися державною програмою?
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) з гарантією BGK (Банку державного господарства) дозволяє отримати іпотечний кредит без необхідного власного внеску або з внеском нижче стандартного порогу. Програма доступна для осіб, які відповідають умовам щодо доходу та площі, у тому числі для іноземців із законним перебуванням у Польщі. Максимальна гарантія BGK становить 100 тис. злотих і разом із власним внеском позичальника не може перевищувати 200 тис. злотих. Програма також передбачає так звану сімейну виплату: 20 тис. злотих за другу дитину та 60 тис. злотих за третю або наступну.
Потрібна допомога з перевіркою кредитоспроможності та вибором банку для фінансування купівлі житла громадянином України? Безкоштовно порівняю пропозиції та проведу вас через весь процес.
Контакт: 728 757 035
kontakt@joannaonych.pl
Часті запитання
Чи може українець отримати іпотечний кредит без картки побиту?
У переважній більшості банків ні. Сам статус UKR і номер PESEL із цим позначенням рідко є достатніми, хоча трапляються поодинокі винятки при дуже хорошій кредитоспроможності. Стандартний шлях — картка побиту тимчасового, постійного перебування або нова картка CUKR (доступна з 4 травня 2026 р. для осіб із PESEL UKR).
Чи враховуються доходи з України при оцінці кредитоспроможності?
Як правило, ні. Банки враховують насамперед доходи, отримані й оподатковані в Польщі, що виплачуються у злотих на польський банківський рахунок. Іноземні доходи приймаються у виняткових випадках, найчастіше для міжнародних водіїв та IT-спеціалістів на контрактах B2B із зарубіжними клієнтами, і вимагають індивідуальної оцінки.
Чи потрібен перекладач при підписанні нотаріального акту?
Так, якщо заявник не володіє польською мовою. Присяжний перекладач бере участь у підписанні акту і перекладає його зміст у режимі реального часу.
Чи потрібен дозвіл міністерства для купівлі квартири?
При купівлі самостійного житлового приміщення — ні. При купівлі окремого будинку з власною книгою реєстрації, будівельної ділянки або земельної нерухомості — так, потрібна згода MSWiA. Нерухомість у прикордонній зоні потребує дозволу; виняток становлять кооперативні квартири з правом власності.
Чи може українець взяти кредит без власного внеску?
У стандартній банківській пропозиції ні. Можливість кредиту без власного внеску дає виключно Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy з гарантією BGK, якщо виконані умови програми щодо доходу та площі. Альтернативно власним внеском може слугувати вартість наявної будівельної ділянки (після оцінки банківським оцінювачем).
Джерела
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), art. 14
- Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie wykazu obszarów, na których cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości (Dz.U. 2001 nr 90 poz. 1002 z późn. zm.)
- Rekomendacja S KNF dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, knf.gov.pl
- BIK: Jak kupić mieszkanie lub dom w Polsce, bik.pl/poradnik-bik/jak-kupic-mieszkanie-lub-dom-w-polsce
- Urząd do Spraw Cudzoziemców, informacja o karcie pobytu CUKR od 4 maja 2026 r.
- gov.pl: Przedłużenie obowiązywania zaświadczeń o objęciu ochroną czasową do 4 marca 2027 r., gov.pl/web/ochrona
- Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych, Mapa Drogowa WIBOR → POLSTR
- NBP: Komunikat RPP po posiedzeniu 5–6 maja 2026 r.