Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego nie wnosisz wkładu własnego, bo nie kupujesz nieruchomości. Bank sprawdza co innego: wskaźnik LtV, czyli relację salda zadłużenia do wartości nieruchomości przyjętej do oceny zabezpieczenia. Jeśli mieści się w limicie danego banku, nikt nie każe Ci dokładać własnych pieniędzy do umowy, a po kilku latach spłaty ten warunek zwykle jest już spełniony sam z siebie.
Dlaczego przy refinansowaniu nie wnosisz wkładu własnego?
Wkład własny to Twój udział w cenie zakupu nieruchomości, a przy refinansowaniu żadnego zakupu nie ma. Nieruchomość jest już Twoja, hipoteka już istnieje, a nowy kredyt służy wyłącznie spłacie starego. Kwota kredytu refinansowego odpowiada saldu zadłużenia, czasem powiększonemu o koszty operacji, więc nie ma ceny transakcyjnej, od której można by liczyć procentowy udział własny.
Zamiast wkładu własnego bank patrzy na zabezpieczenie, czyli na to, jaką część wartości nieruchomości stanowi Twój dług. Ten stosunek opisuje wskaźnik LtV i od niego zależy, czy nieruchomość wystarczy jako zabezpieczenie i na jakiej marży bank zaproponuje kredyt.
LtV nie jest jednak jedynym warunkiem. Nowy bank ocenia wniosek od zera: liczy zdolność kredytową na aktualnych dochodach, sprawdza pozostałe zobowiązania i historię spłat w BIK oraz stosuje własną politykę kredytową. Niskie LtV poprawia Twoją pozycję, ale nie gwarantuje pozytywnej decyzji kredytowej.
Jak bank liczy LtV przy refinansowaniu?
LtV to saldo zadłużenia podzielone przez wartość nieruchomości. Przy saldzie 320 000 zł i nieruchomości wycenionej na 480 000 zł wskaźnik wynosi 67%.
Rekomendacja S KNF wskazuje 80% jako podstawowy poziom LtV, a 90% jako dopuszczalny przy odpowiednim dodatkowym zabezpieczeniu. To rekomendacja adresowana do banków, nie przepis wiążący klienta, a maksymalne poziomy LtV każdy bank ustala we własnych procedurach. Traktuj więc 80% jako punkt odniesienia, a nie granicę obowiązującą wszędzie tak samo.
Przy refinansowaniu liczy się aktualna wartość nieruchomości przyjęta przez bank do oceny zabezpieczenia, a nie historyczna cena zakupu. Bank ustala tę wartość według własnych procedur, najczęściej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Twój udział własny rósł przez cały okres spłaty
Udział własny w nieruchomości powiększa się z dwóch niezależnych powodów: spłacasz kapitał, co zmniejsza saldo zadłużenia, a wartość nieruchomości zwykle rośnie, co podnosi mianownik wskaźnika. To już nie jest wkład własny w rozumieniu wymogu przy zakupie, tylko Twój ekonomiczny udział w wartości nieruchomości. Przy refinansowaniu pracuje jednak dokładnie tam, gdzie trzeba, czyli na wskaźniku LtV.
Przykład na hipotetycznych liczbach. Kupujesz mieszkanie za 400 000 zł, wnosisz 40 000 zł wkładu własnego i bierzesz 360 000 zł kredytu na 25 lat, czyli startujesz z LtV na poziomie 90%, przy którym bank stosuje dodatkowe zabezpieczenie albo mniej korzystne warunki cenowe. Po sześciu latach spłaty saldo spada do około 303 000 zł. Jeśli wartość mieszkania przyjęta do oceny zabezpieczenia wynosi wtedy 520 000 zł, Twoje LtV to 58%.
Kredyt, który na starcie wymagał dodatkowego zabezpieczenia, po sześciu latach mieści się w progu z zapasem, choć nie dołożyłeś ani złotówki. To jest powód, dla którego refinansowanie bywa łatwiejsze niż pierwszy wniosek kredytowy, a nie trudniejsze, jak zakłada wiele osób.
Kwoty w przykładzie są poglądowe i pokazują mechanizm. Twoje saldo znajdziesz w swojej aplikacji bankowej, natomiast wzrost cen w okolicy nie przekłada się na LtV automatycznie: liczy się wartość, którą bank przyjmie do oceny zabezpieczenia, a nie ta, za którą sąsiad sprzedał podobne mieszkanie.
Co się dzieje, gdy LtV przekracza 80%
Wysokie LtV nie zamyka drogi do refinansowania, ale je utrudnia. Bank może zaproponować mniej korzystne warunki cenowe, zażądać dodatkowego zabezpieczenia albo sięgnąć po inne mechanizmy ograniczające ryzyko, przewidziane w jego ofercie. Część banków po prostu odrzuci wniosek, bo prowadzi ostrożniejszą politykę, niż wynika z Rekomendacji S.
Masz wtedy trzy realne ruchy. Możesz nadpłacić kredyt przed złożeniem wniosku, żeby zbić saldo poniżej progu. Możesz odczekać, jeśli spodziewasz się wzrostu wartości nieruchomości albo po prostu dalej spłacasz kapitał. Możesz też porównać oferty kilku banków, bo przy LtV blisko granicy różnice w polityce kredytowej między instytucjami są największe.
W praktyce problem dotyczy głównie osób, które kupowały z minimalnym wkładem własnym i spłacają kredyt krótko, oraz tych, u których ceny w okolicy stanęły albo spadły.
Nie wiesz czy refinansowanie ma sens? Bezpłatnie sprawdzę to na aktualnym saldzie i realnej wartości nieruchomości.
Joanna Onych – Ekspert kredytowy
Kontakt: 728 757 035
kontakt@joannaonych.pl
Najczęściej zadawane pytania
Czy bank uwzględni wkład własny wniesiony przy pierwszym kredycie?
Nie w takiej formie, w jakiej myślisz. Wkład wniesiony przy zakupie nie jest osobno wykazywany przy refinansowaniu, ale pośrednio działa na Twoją korzyść, bo obniżył kwotę kredytu, a więc i dzisiejsze saldo zadłużenia. Liczy się jednak wyłącznie aktualne LtV.
Czy refinansowanie jest możliwe przy LtV powyżej 80%?
Bywa możliwe, ale na gorszych warunkach. Bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, zaproponować wyższą marżę albo sięgnąć po inne rozwiązania przewidziane dla wysokiego LtV, a część instytucji odmówi. Przy LtV blisko granicy szczególnie opłaca się porównać kilka ofert, bo polityki banków wyraźnie się różnią.
Czy przy refinansowaniu potrzebna jest nowa wycena nieruchomości?
Bank musi ustalić wartość nieruchomości przyjmowaną do oceny zabezpieczenia, ale nie zawsze oznacza to nowy operat rzeczoznawcy. Forma zależy od procedur konkretnej instytucji i rodzaju nieruchomości, natomiast wyceny sprzed kilku lat, sporządzonej dla innego banku, zwykle nie da się wykorzystać.
Czy niskie LtV gwarantuje pozytywną decyzję kredytową?
Nie. LtV odpowiada za ocenę zabezpieczenia, a bank bada też zdolność kredytową, dochody, pozostałe zobowiązania i historię spłat w BIK. Wniosek z bardzo niskim LtV potrafi upaść na zdolności kredytowej, na przykład po zmianie formy zatrudnienia albo zaciągnięciu nowych zobowiązań.
Czy nadpłata kredytu przed refinansowaniem ma sens?
Ma, jeśli dzięki niej schodzisz poniżej progu LtV stosowanego przez bank i unikasz wyższej marży albo dodatkowych wymogów co do zabezpieczenia. Warto to policzyć, zanim wpłacisz pieniądze, bo przy niewielkim przekroczeniu progu oszczędność na marży potrafi wielokrotnie przewyższyć kwotę nadpłaty.
Czy przy refinansowaniu z dodatkową gotówką obowiązują inne zasady?
Tak. Doliczenie środków na dowolny cel podnosi kwotę kredytu i wskaźnik LtV, więc bank ocenia taki wniosek ostrzej i bliżej reguł zwykłego kredytu hipotecznego. To wariant, w którym własne środki mogą okazać się potrzebne.
Źródła:
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie — knf.gov.pl
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z późn. zm.), art. 156 — isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), art. 11 — isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398 z późn. zm.), art. 42 ust. 1 i art. 46 — isap.sejm.gov.pl