Kredyt dla młodych małżeństw nie stanowi osobnej kategorii ustawowej, a ślub nie daje automatycznie prawa do niższego oprocentowania. Możesz jednak rozważyć rodzinny kredyt mieszkaniowy, czyli kredyt hipoteczny z państwowym wsparciem przy wkładzie własnym i spłacie zadłużenia. O jego dostępności decydują warunki programu oraz zdolność kredytowa. Przy wspólnym zakupie znaczenie ma też ustrój majątkowy małżonków.
Czy młode małżeństwo dostaje lepsze warunki kredytu?
Przepisy nie przewidują osobnego kredytu dla młodych małżeństw ani preferencyjnego oprocentowania za zawarcie ślubu. Bank ocenia dochody, koszty utrzymania i zobowiązania wnioskodawców. Wiek i stan cywilny również należą do cech uwzględnianych w ocenie, ale nie dają automatycznej przewagi. Dwie pensje mogą pomóc uzyskać finansowanie, a zadłużenie jednej osoby może pogorszyć wynik wspólnego wniosku.
Istnieje jednak rodzinny kredyt mieszkaniowy, przy którym ślub może mieć znaczenie. Małżonkowie bez dzieci tworzą gospodarstwo domowe w rozumieniu programu i mogą wspólnie ubiegać się o ten kredyt. Para bez ślubu i bez wspólnego dziecka nie spełnia tej definicji. To powód, aby przy planowaniu wspólnego zakupu poznać zasady RKM.
Czym jest rodzinny kredyt mieszkaniowy i jak działa?
Rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM) to kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu albo budowę domu, udzielany przez bank uczestniczący w państwowym programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Bank sprawdza zdolność kredytową, pożycza pieniądze i ustala warunki spłaty. Za pomoc przewidzianą w programie odpowiada Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Wsparcie obejmuje dwa mechanizmy. Gwarancja BGK zabezpiecza część kredytu i może zastąpić brakujący wkład własny. Spłata rodzinna pozwala natomiast zmniejszyć kapitał zadłużenia po powiększeniu gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko. Obie formy pomocy mają odrębne warunki, a ze spłaty rodzinnej można skorzystać także przy RKM bez gwarancji.
Program nie zapewnia ustawowo obniżonego oprocentowania. Nie jest też zarezerwowany dla rodziców: wniosek mogą złożyć single i małżeństwa bez dzieci, o ile spełniają pozostałe wymagania.
Jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać RKM?
Rodzinny kredyt mieszkaniowy wymaga zdolności kredytowej i spełnienia ustawowych warunków dotyczących gospodarstwa domowego oraz finansowanej nieruchomości. Najważniejsze z nich to:
- co do zasady brak własności mieszkania lub domu oraz odpowiedniego prawa spółdzielczego u osób w gospodarstwie domowym;
- brak wcześniejszego RKM udzielonego osobom należącym do tego gospodarstwa;
- spełnienie ograniczeń dotyczących wcześniejszych kredytów hipotecznych i darowizn nieruchomości;
- zachowanie limitu ceny za m² przy zakupie lokalu mieszkalnego lub prawa spółdzielczego objętego tym ograniczeniem;
- kredyt w złotych na co najmniej 15 lat.
Limit ceny za m² nie obejmuje zakupu domu jednorodzinnego na własność. Z kolei ograniczenie dotyczące wcześniejszego kredytu odnosi się do umowy na nabycie mieszkania, domu lub wskazanego prawa spółdzielczego zawartej w ciągu ostatnich 36 miesięcy. Samo spłacanie w tym czasie starszego kredytu nie oznacza naruszenia tego warunku.
Ustawa przewiduje wyjątki dotyczące posiadania nieruchomości, m.in. dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci oraz określonych udziałów nabytych w spadku. Wymagają one sprawdzenia dodatkowych przesłanek. Jeśli Ty lub małżonek macie już mieszkanie albo udział w nim, warto zweryfikować sytuację przed wyborem lokalu i podpisaniem umowy przedwstępnej.
Rozdzielność majątkowa nie pozwala ominąć warunków RKM odnoszących się do całego gospodarstwa domowego. Bank sprawdza je także wobec współmałżonka, nawet jeśli o kredyt formalnie ubiega się tylko jedna osoba.
Czy młode małżeństwo może kupić mieszkanie bez wkładu własnego?
RKM pozwala na zakup bez wkładu własnego, jeśli brakującą kwotę można objąć gwarancją BGK i spełnione są pozostałe warunki programu. Gwarancja uzupełnia wkład do 20% finansowanych wydatków, maksymalnie o 100 000 zł. Łączna kwota wkładu i gwarancji nie może przekroczyć 200 000 zł.
Przykładowo: jeśli wydatki uwzględniane w programie wynoszą 500 000 zł, to 20% tej kwoty odpowiada 100 000 zł. Gwarancja może więc zastąpić cały wkład, a kredyt wyniesie 500 000 zł. Nadal spłacasz pełną pożyczoną kwotę wraz z odsetkami. To przykład mechanizmu gwarancji, nie oferta bankowa ani potwierdzenie zdolności kredytowej.
Za gwarancję BGK pobiera jednorazowo 1% jej wartości, maksymalnie 1 000 zł. Potrzebne mogą być również pieniądze na koszty transakcji, np. opłaty notarialne i sądowe. Zakup bez wkładu nie oznacza zakupu bez żadnych oszczędności.
RKM można otrzymać także bez gwarancji, z zachowaniem możliwości spłaty rodzinnej. W standardowym wariancie wkład własny nie może przekroczyć 200 000 zł oraz 20% wydatków przy oprocentowaniu zmiennym albo 30% przy oprocentowaniu stałym lub okresowo stałym przez co najmniej pięć lat. Gwarancja jest potrzebna, gdy wkład wynosi mniej niż 20%.
Kiedy BGK spłaci część kredytu?
Spłata rodzinna wynosi 20 000 zł po powiększeniu gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 000 zł przy trzecim oraz każdym kolejnym. Obejmuje narodziny i przysposobienie po udzieleniu RKM. Kwota wsparcia nie może przekroczyć pozostałego kapitału kredytu.
Pomoc nie jest automatyczna: trzeba złożyć zlecenie w banku i spełnić dodatkowe warunki. Termin wynosi zasadniczo rok od powiększenia gospodarstwa domowego. W dniu spłaty nie można posiadać innego mieszkania, domu ani odpowiedniego prawa spółdzielczego poza nabytym ze środków RKM. Znaczenie mogą mieć też wcześniejsze nadpłaty oraz, w określonych przypadkach, wygaśnięcie gwarancji. Samo zakwalifikowanie się do kredytu nie gwarantuje więc późniejszej spłaty rodzinnej.
Jak ślub i rozdzielność majątkowa wpływają na wspólny kredyt?
Przy wspólnym wniosku bank ocenia dochody, zobowiązania i historię spłat obojga małżonków. Uwzględnia również koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Dodatkowy kredytobiorca może zwiększyć dostępną kwotę, ale jego zaległości lub zadłużenie mogą też utrudnić uzyskanie finansowania. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić swoje raporty BIK.
Z chwilą ślubu co do zasady powstaje wspólność ustawowa. Obciążenie hipoteką nieruchomości należącej do majątku wspólnego wymaga zgody drugiego małżonka. Zgoda na hipotekę nie oznacza jednak automatycznie obowiązku zostania współkredytobiorcą. Bank może wymagać wspólnego wniosku na podstawie własnych zasad.
Umowa ustanawiająca rozdzielność majątkową pozwala samodzielnie wnioskować o kredyt i obciążyć nieruchomość będącą Twoją wyłączną własnością. Jeśli mieszkanie należy do obojga małżonków w częściach ułamkowych, hipoteka na całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Rozdzielność nie usuwa automatycznie współwłasności wcześniej kupionego mieszkania.
Przy wspólnym zakupie na rozdzielności określacie udziały we własności. To osobna kwestia od odpowiedzialności za kredyt, którą reguluje umowa z bankiem. Dlatego przed wyborem samodzielnego lub wspólnego wniosku trzeba ustalić zarówno właścicieli nieruchomości, jak i osoby mające spłacać zobowiązanie.
Planujecie kupno mieszkania i chcecie wiedzieć, od czego zacząć? Umówcie bezpłatną konsultację online lub w biurze w Gdańsku, a pomogę Wam przejść przez cały proces kredytowy: od sprawdzenia zdolności i wyboru oferty, przez przygotowanie dokumentów, aż po podpisanie umowy z bankiem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy potrzebna jest umowa o pracę na czas nieokreślony?
Nie jest to ustawowy warunek kredytu hipotecznego. Bank może zaakceptować działalność gospodarczą, umowę na czas określony lub umowy cywilnoprawne. Wymagany okres uzyskiwania dochodu i dokumenty zależą od jego procedur.
Czy osoba ze słabszą historią BIK musi przystąpić do kredytu?
To zależy m.in. od ustroju majątkowego i wymagań banku. Przy rozdzielności można rozważyć samodzielny wniosek małżonka z lepszą historią, jeśli wystarczy jego zdolność kredytowa. Przy wspólności bank może wymagać udziału obojga.
Czy ślub jest konieczny do wspólnego kredytu hipotecznego?
Nie. Para bez ślubu może ubiegać się o standardowy kredyt hipoteczny. Trzeba ustalić z bankiem, kto będzie kredytobiorcą, oraz określić własność kupowanego mieszkania. Odrębna definicja gospodarstwa domowego obowiązuje przy RKM.
Czy darowizna od rodziców może być wkładem własnym?
Może stanowić źródło własnych środków na zakup. Bank może wymagać udokumentowania ich pochodzenia. Przed przekazaniem pieniędzy trzeba także sprawdzić zasady podatkowe darowizny i obowiązki wobec urzędu skarbowego.
Źródła:
- Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, Dz.U. 2021 poz. 2133 z późn. zm., w szczególności art. 2–5 i 7–9.
- Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 z późn. zm., art. 31, 37 i 47.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm., art. 199.
- KNF, Rekomendacja S, tekst uwzględniający nowelizację z czerwca 2023 r., rekomendacje 8.17, 9.3 i 10.7.
- BGK, Rodzinny kredyt mieszkaniowy.
- BGK, Gwarancja wkładu własnego.
- BGK, Spłata rodzinna.
- BGK, Bezpieczny kredyt 2%, komunikat z 28 grudnia 2023 r.
- BGK, sprawozdanie z realizacji planu finansowego Rządowego Funduszu Mieszkaniowego za 2025 r.
- KPRM, projekt ustawy „Pierwsze klucze”, UA11, status: wycofany.