Kredyt hipoteczny na refinansowanie poniesionych kosztów pozwala odzyskać pieniądze, które wcześniej wydałeś na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Wystarczy, że zapłaciłeś za nią gotówką i zmieścisz się w terminie, jaki wyznacza bank. Bank rozpatruje taki wniosek jak zwykły kredyt hipoteczny.
Czym jest kredyt hipoteczny na refinansowanie poniesionych kosztów?
Kredyt hipoteczny na refinansowanie poniesionych kosztów zwraca kredytobiorcy środki, które wydał wcześniej na zakup, budowę albo remont nieruchomości mieszkalnej, z własnej kieszeni lub z pożyczki od bliskich. Banki traktują go jako jeden z celów finansowania w ramach zwykłego kredytu hipotecznego, obok zakupu, budowy i remontu, nie jako osobny, luźniej regulowany produkt. W praktyce bankowej bywa nazywany też kredytem refinansowym: kredyt refinansowy to w tym kontekście kredyt hipoteczny, którego celem jest zwrot już poniesionych wydatków, nie nowy zakup.
Nie myl go z klasycznym refinansowaniem kredytu hipotecznego, czyli przeniesieniem już spłacanego kredytu do innego banku w celu obniżenia raty. Tutaj nie masz żadnego istniejącego kredytu, tylko wcześniej poniesione wydatki z własnych środków, które dopiero teraz zamieniasz na kredyt hipoteczny.
Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.) w art. 3 definiuje kredyt hipoteczny jako kredyt zabezpieczony hipoteką, przeznaczony na nabycie lub utrzymanie prawa własności nieruchomości mieszkalnej oraz jej budowę lub przebudowę. Przepis nie wymienia wprost słowa „refinansowanie”, ale bank kwalifikuje ten produkt jako kredyt hipoteczny, bo cel środków mieści się w tej definicji niezależnie od tego, czy wydatek już poniesiono, czy dopiero go planujesz.
Ile czasu masz na złożenie wniosku o refinansowanie?
Banki mogą określać różne terminy, w których można ubiegać się o zwrot wcześniej poniesionych wydatków. W zależności od instytucji może to być np. 12, 18 lub 24 miesiące. Dlatego przed złożeniem wniosku trzeba sprawdzić aktualne zasady obowiązujące w konkretnym banku.
Przy budowie lub remoncie liczy się data każdej faktury czy rachunku z osobna, nie data zakończenia inwestycji. Jeśli zapłaciłeś wykonawcy w kilku transzach rozłożonych na kilkanaście miesięcy, część tych wydatków może już nie mieścić się w oknie czasowym banku, nawet jeśli sama budowa wciąż trwa.
Jakie dokumenty potwierdzają poniesiony wydatek?
Przy zakupie nieruchomości podstawowym dokumentem jest akt notarialny potwierdzający datę i cenę transakcji. Przy budowie lub remoncie bank oczekuje faktur i rachunków wystawionych na kredytobiorcę, a w części banków wystarczy zamiast kompletu faktur kosztorys sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego lub licencjonowanego kosztorysanta.
Nieruchomość musi mieć założoną księgę wieczystą, a jej stan prawny musi być uregulowany, bo bank zabezpiecza kredyt hipoteką wpisaną właśnie do tej księgi. Brak założonej księgi wieczystej wyklucza refinansowanie, nawet jeśli masz komplet faktur i dowód zapłaty. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości kupionych od dewelopera na wczesnym etapie inwestycji, gdzie księgę zakłada się z opóźnieniem.
Ile pieniędzy odzyskasz i jak to wpływa na zdolność kredytową?
Refinansowanie obejmuje tylko nadwyżkę środków własnych ponad minimalny wymagany wkład własny, nie całą wpłaconą wcześniej kwotę. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wyznacza standardowy limit LTV, czyli relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości, na poziomie 80%, co odpowiada minimalnemu wkładowi własnemu w wysokości 20% wartości nieruchomości. Bank może zaakceptować LTV do 90%, jeśli różnicę powyżej 80% zabezpieczysz ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Jeśli kupiłeś mieszkanie za gotówkę odpowiadającą, dla przykładu, 40% jego wartości, bank rozliczy tylko nadwyżkę ponad wymagane 20%, czyli zrefinansuje równowartość 20 punktów procentowych wartości nieruchomości, nie całych 40%. Resztę bank traktuje jako wymagany wkład własny, którego nie zwraca.
Ocena zdolności kredytowej i RRSO liczone są tak samo jak przy standardowym kredycie hipotecznym na zakup czy budowę, na podstawie dochodów, historii w BIK i aktualnych zobowiązań. Wartości i progi przywołane w tym artykule mają charakter orientacyjny i mogą się różnić między bankami oraz zmieniać w czasie, dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualne warunki bezpośrednio w banku lub u eksperta kredytowego. RRSO zależy od indywidualnej oceny zdolności kredytowej konkretnego wnioskodawcy.
Zastanawiasz się, czy możesz odzyskać pieniądze wydane wcześniej na własne mieszkanie? Sprawdzę bezpłatnie, czy Twoja sytuacja kwalifikuje się do refinansowania poniesionych kosztów.
Joanna Onych – Ekspert Kredytowy
Kontakt: 728 757 035
kontakt@joannaonych.pl
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę zrefinansować cały wkład własny, jaki wpłaciłem?
Nie, bank zwraca tylko nadwyżkę ponad minimalny wymagany wkład własny, czyli zwykle ponad 20% wartości nieruchomości. Kwota odpowiadająca temu minimum zostaje potraktowana jako Twój wkład własny.
Co dokładnie liczy się jako data poniesienia wydatku?
To data zapłaty za nieruchomość albo data podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Przy budowie lub remoncie liczy się data każdej faktury lub rachunku z osobna.
Czy kredyt na refinansowanie kosztów ma inne oprocentowanie niż zwykły kredyt hipoteczny?
Nie, oprocentowanie, marża i pozostałe koszty ustalane są na takich samych zasadach jak przy standardowym kredycie hipotecznym na zakup, budowę czy remont.
Da się zrefinansować wydatki starsze niż 24 miesiące?
W większości banków nie, bo to górna granica okresu akceptowanego na rynku. Starsze wydatki zwykle trzeba sfinansować innym produktem, na przykład pożyczką hipoteczną, czyli kredytem gotówkowym zabezpieczonym hipoteką.
Czy warto skonsultować refinansowanie kosztów z ekspertem kredytowym?
Formalnie nie jest to wymagane, ale ekspert kredytowy sprawdzi jednocześnie warunki kilku banków, zamiast porównywać je samodzielnie bank po banku. Okna czasowe i wymagana dokumentacja różnią się między instytucjami, więc warto skontaktować się z kimś, kto zna te różnice na bieżąco.
Źródła:
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), art. 3 — isap.sejm.gov.pl
- Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego — knf.gov.pl
- Kredyt hipoteczny ING Banku Śląskiego — ing.pl
- Parametry kredytu hipotecznego BNP Paribas — bnpparibas.pl